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不動産の評価

土地の価格について調べる

「自分の持っている、住んでいる土地が幾らするのか?」
気になることがあると思いますが、当然のこと「売ってみなければわからない」というのが一般的な答えとなります。
では、「土地が幾らぐらいするのか?」については、公表されている公示価格、基準価格、相続税評価額などから、ある程度の試算、推測が可能です。

実勢価格

実際に取引された価格や不動産屋などの売り出し価格などで、近隣に取引の事例があれば参考になるが、売主・買主の個別の事情などが反映された価格である。

公示地価

国土交通省が毎年3月に全国26,000地点の標準地についての正常な価格を公表している。
土地取引の指標となり、鑑定評価、相続税評価額、固定資産税評価額の規準又は基準になる。

基準地価

各都道府県が地価調査を行い、約21,600地点の基準地についての価格を毎年9月に公表している。

相続税路線価

国税庁が毎年7月に相続税評価額算出のため路線価地域の路線価を公表している。
地図道路に矢印を引いて、道路に接している土地の1平米当たりの価格が示されている。
公示地価を1とした場合、そのおよそ80%を水準に決められている。
評価時期が1月1日であり、相続の発生時期が違う場合の年中の上昇・下落を吸収するための安全性が図られている特徴がある。

固定資産税路線価

各市町村が固定資産税額の算定のため、3年おきに4月に公表されている。
土地所有者に市町村から毎年送付されてくる、固定資産税課税明細により、各土地の評価額が確認できます。

鑑定評価額

不動産鑑定士が不動産鑑定基準を用いて、対象地を第三者的にみた価格を鑑定する。
当事者間の事情などを考慮せず、客観的な専門性の高い鑑定が行われるため、公共機関への証明書類として使用されることもある。

以上を参考に、自分の持っている土地の価格をある程度、試算、推測することが可能であることが分かりますが、私が最も使用する相続税申告に重要な④相続税路線価について考えます。

路線価方式により相続税評価額を算出する際には、接している路線の路線価を基に行っていきますが、接道している間口距離、奥行距離、土地そのものの形状、利用状況など考慮して、加算・減算を行います。
不動産鑑定士が不動産鑑定基準を用いるところ、税理士は、財産評価基本通達を駆使して適正な相続税評価額になるよう努めています。
また、算定に当たっては、必ず現地を自分の目で見て行うことを徹底しております。
税理士が、相続税評価基本通達に基づいた算定を行うことが当然であるところ、机上での加算・減算が適正であるかどうかは実際のものを見てみないと分からないところもあるからです。

路線価を見てみよう

国税庁のホームページへのアクセスの多数を占めているものが、「路線価図」を見る目的であるといわれています。
毎年7月に全国税局一斉に公開され、新聞報道などにおいても、都道府県庁所在都市の最高路線価などが発表されています。

相続税や贈与税の申告に当たり土地等の価額は、時価により評価することとされています。しかし、皆様が相続税等の申告に当たり、土地等についてご自分で時価を把握することは必ずしも容易ではありません。そこで、相続税等の申告の便宜と課税の公平を図る観点から、国税局では毎年、全国の民有地について、土地等の評価額の基準となる路線価及び評価倍率を定めて公開することになっています。

現在のようにホームページで、いつでも自由に見られる状態になる前は、冊子に製版され全国の税務署や図書館に配備され、閲覧されていました。
一度でも見られた方は御存知とは思いますが、路線価図は、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額(千円単位)など評価に必要な情報が表示されております。
http://chestnut-souzoku.com/cms/wp-content/uploads/rosenka-mitemiyoh.jpg

上図における路線価は、300千円でありますから、相続税等の申告を行う場合の相続税評価額は、
 300,000円 × 700.0㎡ = 210,000,000円
となります。

しかし、他にも評価を行う際の情報がありますので、これらを活用すると、この土地は(普通商業・併用住宅地区)に所在していることが分かります。路線価を囲む○は、それを示しています。

奥行距離が35mあることにより、この地域における標準的な宅地の奥行距離を上回っていることによる減額が適用できます。減額割合はわずか2%ですが、計算してみると、
 210,000,000円 × 0.98(奥行価格補正率) = 205,800,000円
となります。

また、実際の土地はこのように正確な四角形であるとは限りません。
間口が極端に狭い、形が台形など不整形である、道路幅を確保するためにセットバックの制限を受けているなど、申告する場合には、それぞれの土地についての適正な計算を行う必要があります。

さらに、土地を貸付けている場合などの利用状況においても評価額が減額となることがあります。
土地の上に、他人の建物が建っていて地代をもらっている場合、いわゆる「貸地」を評価する場合には、路線価300の次に表示されている「C」が借地権割合70%であることを示しています。これを計算すると、
 205,800,000円 × (1?0.7) = 61,740,000円
となり、未利用の更地として評価する場合と比較して相当に減額されることが分かると思います。
同じ道路に面していても、相続税評価額はそれぞれの形状や利用状況により大きく変わります。相続税の試算や申告に当たっては、正確な情報を基に検討し、正確な計算を行うことが必要となります。

住んでいる家についての相続税

相続税の申告を行う場合に多く選択される特例として、「小規模宅地等についての相続税の課税価格の特例」があります。これを適用することにより、相続財産として土地を評価する場合、通常の評価額よりも安く(減額して)課税価格に計算することができます。

特例の種類としては、

  1. 特定事業用宅地等である小規模宅地等
  2. 特定居住用宅地等である小規模宅地等
  3. 特定同族会社事業用宅地等である小規模宅地等
  4. 貸付事業用宅地等である小規模宅地等

がありますが、その中でも多くの方が選択されている、また、適用が多く見込まれる②特定居住用宅地等である小規模宅地等について適用の要件、条件などをみていこうと思います。

まず、「居住用宅地等」の範囲についてですが、相続開始の直前(亡くなる直前)において、被相続人(亡くなった人)もしくはその被相続人と生計を一にしていた親族の居住の用に供されていた建物の敷地等となります。
難しい言葉と表現になっていますが、要は、亡くなった人の住んでいた建物の敷地であることが条件となっています。
こう考えるとあまり難しい条件ではありませんが、必ずしも住んでいた建物とその敷地が被相続人のものとは限りません。評価額についての減額の割合も大きく、特例の適用の可否については慎重な判断が必要となります。

例えば、当然に土地所有者が被相続人であり、その上の建物に住んでいたが、建物所有者が被相続人でない場合、被相続人が介護付き老人ホームに入居していた場合、店舗兼住宅等の敷地であった場合など、相続開始の時の状態などを確実に把握して特例が受けられるかどうかを検討する必要があります。

これらを検討した結果、居住用宅地等に該当することとなった場合に、次は、誰が相続するかを検討していきます。
相続した相続人によって、特例が受けられる人と受けられない人が出てくるからです。

よくあることとして、被相続人と同居していた配偶者や子供が相続の後も住居を変えることなく住んでいけば問題となることはありませんが、独り暮らしの老人がなくなった場合など、特例の適用も検討する必要もあるが、相続後の利活用もよく考えたうえで、相続人の間で分割協議を行っていく必要があります。

いろいろな形での相続財産の分割による相続税の計算をよく相談していただきたいと思います。
また、遺言があり相続人以外の方に遺贈される場合もあると思います。通常の法定相続人が相続により取得する場合に比べて、要件、条件は厳しくはなりますが、受けられる場合もありますので、相談していただければと思います。

なお、特例の対象となる面積の制限が330㎡(およそ100坪)とはなっていますが、特例の適用が認められれば、通常の評価額を80%も減額できるという大きなメリットがあります。
相続税の計算を行う場合においては、大変重要な事柄でありますので可否判定を確実に行い、受けられる特例をもれなく適用して誤りのない相続税の申告をしていきましょう。

事業用の敷地として利用している土地の相続税

前回、住んでいる家の敷地について、財産の価格を計算する際に330㎡までは評価額が80%減額できることを書きましたが、今回は、「事業用の土地」についてです。

亡くなられた方が個人事業主であり、生前営んでいた事業活動のために相続財産である土地が利用されていた場合に、その敷地については、住んでいる家の敷地と同じく、評価額を80%減額できるというものです。
「小規模宅地等についての相続税の課税価格の特例」のなかの一つです。

さらに、事業用の土地の減額が適用できる限度面積は、400㎡まで可能となっていますので、事業の種類にもよりますが、小さな小売店規模から、工場を必要とする製造業などのある程度の規模までの敷地について適用が可能となっています。

なお、工場などの敷地について、限度面積を超えたかといって特例の適用が認められなくなるわけではなく、400㎡までは80%減額、超えた部分は通常の計算をすることが出来ます。

具体的には、
土地が面している路線価 500,000円/㎡当たり
 土地面積  500㎡
とした場合、通常の相続税評価額(相続財産として加算される額)は、
 500,000円 × 500㎡ = 250,000,000円
ですが、特例の適用が認められる場合は、
 500,000円 × 400㎡ × (1?0.8) = 40,000,000円
 500,000円 × 100㎡ ×         = 50,000,000円
となり、相続財産として加算される額は、90,000,000円になります。
通常の計算との差額は相当に大きいものとなりますので、相続税の計算を行う場合、不動産の利用状況は大変重要な事項でありますので、十分な検討が必要となります。

条件としての、「事業とは?」については、税務上の判断基準も複雑なっているため、事例に応じた検討が必要となってきますが、税法的には、「不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業及び準事業を除いたもの」となっております。
おおまかに言うとすれば、毎年の所得税の確定申告において、事業所得として収支計算を行っているものが該当するものと考えられます。

「小規模宅地等についての相続税の課税価格の特例」が導入された経緯は、住んでいる家の敷地や事業に使っていた土地について、相続税を通常どおり計算した場合、納税のために住居を売却しなければならない。生活の糧となる事業を辞めなければならなくなる。などのことが少しでもなくなるよう考えられたのではないかといえます。

平成27年1月1日以降の相続税については、基礎控除が少なくなり以前に比べ相続税が課税される割合が高くなっていますが、当時の改正の中には、「小規模宅地等についての相続税の課税価格の特例」の改正も大きく行われています。
例えば、住んでいる家と事業用の土地が別にあった場合、改正前は2種類合わせて400㎡までであったところが、改正されたことにより、住んでいる家の敷地で330㎡、事業用の土地で400㎡の両方を選択して適用できることになっています。
特例の適用が可能な土地を相続する場合においては、有利な計算ができる幅が広がった結果となっています。

事業用の敷地として利用している土地の相続税

住んでいる家の敷地について、財産の価格を計算する際に330㎡までは評価額が80%減額できることを書きましたが、ここでは「事業用の土地」についてです。

亡くなられた方が個人事業主であり、生前営んでいた事業活動のために相続財産である土地が利用されていた場合に、その敷地については、住んでいる家の敷地と同じく、評価額を80%減額できるというものです。
「小規模宅地等についての相続税の課税価格の特例」のなかの一つです。

さらに、事業用の土地の減額が適用できる限度面積は、400㎡まで可能となっていますので、事業の種類にもよりますが、小さな小売店規模から、工場を必要とする製造業などのある程度の規模までの敷地について適用が可能となっています。
なお、工場などの敷地について、限度面積を超えたかといって特例の適用が認められなくなるわけではなく、400㎡までは80%減額、超えた部分は通常の計算をすることが出来ます。

具体的には、
 土地が面している路線価 500,000円/㎡当たり
 土地面積  500㎡
とした場合、通常の相続税評価額(相続財産として加算される額)は、
 500,000円 × 500㎡ = 250,000,000円
ですが、特例の適用が認められる場合は、
 500,000円 × 400㎡ × (1?0.8) = 40,000,000円
 500,000円 × 100㎡ ×         = 50,000,000円
となり、相続財産として加算される額は、90,000,000円になります。
通常の計算との差額は相当に大きいものとなりますので、相続税の計算を行う場合、不動産の利用状況は大変重要な事項でありますので、十分な検討が必要となります。

条件としての、「事業とは?」については、税務上の判断基準も複雑なっているため、事例に応じた検討が必要となってきますが、税法的には、「不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業及び準事業を除いたもの」となっております。
おおまかに言うとすれば、毎年の所得税の確定申告において、事業所得として収支計算を行っているものが該当するものと考えられます。

「小規模宅地等についての相続税の課税価格の特例」が導入された経緯は、住んでいる家の敷地や事業に使っていた土地について、相続税を通常どおり計算した場合、納税のために住居を売却しなければならない。生活の糧となる事業を辞めなければならなくなる。などのことが少しでもなくなるよう考えられたのではないかといえます。

平成27年1月1日以降の相続税については、基礎控除が少なくなり以前に比べ相続税が課税される割合が高くなっていますが、当時の改正の中には、「小規模宅地等についての相続税の課税価格の特例」の改正も大きく行われています。
例えば、住んでいる家と事業用の土地が別にあった場合、改正前は2種類合わせて400㎡までであったところが、改正されたことにより、住んでいる家の敷地で330㎡、事業用の土地で400㎡の両方を選択して適用できることになっています。
特例の適用が可能な土地を相続する場合においては、有利な計算ができる幅が広がった結果となっています。

土地の形を見てみよう

相続税や贈与税の申告に当たり、土地の価額は「路線価」を基に計算していくこととなっております。
国税庁の公表している路線価は、住宅地図の道路の1本1本に1㎡当たりの価額が示されたものですが、皆様の所有している土地は、面積や形状も様々であり同じものは二つとしてないことから、同一の道路に面していたとしても評価額は全く違います。

私たち税理士は、相続税申告のために皆様から土地評価の参考とするために、登記事項証明書(登記簿謄本)、固定資産明細書、固定資産名寄帳、測量図、公図などを確認させていただきます。

理由は、評価する土地の正確な地番、面積、形状を確認するためです。路線価はその道路に面する「標準的な宅地」の価額ですから、間口が狭い、奥行が短い・長い、形状が不整形などは全て減額できる要素なので、適否をよく検討し、少しでも評価額を下げることが出来るようするためです。

路線価は、その路線に面している「標準的な宅地」の価額を示しており、その路線のほぼ中央に位置している、その路線だけに面した、正方形又は標準的な間口奥行距離を有する宅地について、売買実例価額、公示価格、鑑定評価額、精通者意見価格などを基に国税局長が定めた価額なので、実際に土地を評価した場合、角地でなければ路線価と同一か、減額となることが通常です。

また、測量図などがなく間口や奥行が分からない場合は、マラソンの距離測定などに使用する「ロードカウンター」を使って、私は実際の土地の形状を簡易的に測量して評価するようしています。
税理士が、相続税などの申告に使用する相続税評価額を算出するためには、様々な資料からその土地の状況を知り、さらに実際に現地を歩いてみて、机上で計算した価額が適正なものとなっているかをよく検討し申告に反映させることが求められています。

相続に関する情報